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좋은 집 고르기
1. 나의 자금 여력 확인
전세자금 대출을 포함해 끌어올 수 있는 총 자금이 얼마인지, 월세로 갈지, 전세로 갈지를 정해야 합니다. 보통 모아 둔 자금이 없는 사회 초년생분들은 월세를 먼저 계약하실 거라 생각됩니다. 2019년 국토부에서 실시한 주거실태조사 결과를 보면 수도권 임차가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중은 20%로 나타났습니다. 월급이 250만원이라면 50만원은 월세로 나가는 셈이죠! 여기에 약 10만원 정도의 공과금까지 합하면 생각보다 월마다 나가는 돈이 많아집니다. 때문에 보증금을 높이고 월세를 낮추는 방안을 강구할 필요가 있어요.
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2. 지역 선정
아무래도 회사와 가까운 곳에 집을 구하는 것이 가장 좋겠죠. 그중에서도 가장 좋은 곳은 예상하신 대로 역세권입니다. 역세권은 지하철역이 10분 이내에 위치하면 좋은데, 이런 집은 가격이 많이 비쌉니다. 그래서 버스정류장을 끼는 분들이 많으실 거예요. 버스정류장도 10분 이내 위치가 좋습니다.
하지만 역세권, 정세권(?)이라 할지라도 피해야 하는 집이 있습니다. 주택가가 아닌 상업 지구에 위치해 주변에 유흥업소가 많은 곳은 치안에도 좋지 않고, 고성방가로 시끄러울 수 있는데요. 이런 경우엔 역과 좀 떨어져 있더라도 주택가로 가시는 게 좋습니다.
자취를 하다 보면 갑자기 무언가가 필요할 때가 많습니다. 때문에 대형마트가 아니더라도 물이나 음식을 살 수 있는 마트와 24시간 운영하는 편의점이 근방에 위치하면 좋습니다. 이런 것들은 간편하게 지도로 확인할 수 있으니 꼭 체크해 보세요!
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3. 집 고르기
어느 정도 계획이 섰다면 그 지역의 매물을 확인하고 마음에 드는 집에 연락을 해야겠죠! 보통 웹사이트나 앱을 통해 집을 알아보실 텐데요. 이때 꼭 체크해야 하는 것들을 알려드리겠습니다.
먼저 관리비에포함되는 것들을 체크해야 합니다. 특히 인터넷 같은 경우 포함이 안 돼있다면 직접 가입해야 하는데, 약정 기간이 짧으면 가격이 비싸집니다. 3년 약정 정도 돼야 가격이 저렴해지는데요. 전세라 할지라도 2년을 계약하는데 3년 약정을 하기도 애매합니다. 이런 경우의 수를 생각하시면서 책정된 관리비가 적정한지 따져보는 것이 좋습니다.
건축물 용도가 제2종 근린생활시설이네요. 근린생활시설은 주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물을 의미합니다. 여기서 제2종 근린생활시설은 1종보다 큰 규모의 시설인데요. 근린생활시설인 경우 전입신고와 확정일자를 받는 것이 어려울 수 있습니다. 보통 전입신고가 안 된다는 사항을 밝혀놓은 곳도 있지만 그렇지 않은 경우엔 반드시 여쭤보시길 바랍니다.
왜냐하면 확정일자를 받지 못할 경우, 임대인 동의하에 전세권 설정을 해도 되는데 그 비용이 굉장히 많이 듭니다. 확정일자는 500~600원인 반면 전세권 설정은 수십만원이 드는데요. 만약 위와 같이 근린생활시설인 경우 전세권설정 비용도 염두에 두셔야 합니다.
옵션은 나의 월세, 전셋값에 맞게 잘 갖춰져 있는지 확인해보시면 됩니다. 특히 사회 초년생인 경우 가전제품을 사는 게 부담이 될 수 있기 때문에 옵션은 꼭 체크해야 하죠. 또한 보안경비는 어떤지 꼼꼼히 확인하는 것도 중요합니다.
차량이 있는 분은 주차 대수를 확인하셔서 세대수와 비교했을 때 내가 1대를 받을 수 있는지 체크해야 합니다. 간혹 0.7대 이런 식으로 나오는 곳이 있는데, 1대를 정확히 받을 수 있는 곳이어야 합니다. 주차가 안 된다면 인근에 공영주차장과 같은 시설이 있는 곳도 괜찮습니다.
실거래가 정보는 최근 3년 동안 실제로 거래된 가격을 표시해놓은 건데요. 이러한 정보를 통해 현재 내가 보고 있는 가격이 적정가인지 알 수 있어요! 면적과 층수를 비교해서 금액을 보시면 됩니다.
요즘같이 초저금리일 때는 월세 보증금이 적은 곳에 가면 손해입니다. 월세는 달마다 지출되고, 보증금처럼 다시 돌아오는 돈이 아니기 때문에 보증금을 높이고 월세를 줄일 수 있는 집이 가장 좋습니다. 보증금 조정이 가능한지는 보통 상세 설명에 기재를 하는 경우가 많기 때문에 끝까지 읽어보시고 얼마까지 조정이 가능한지 전화로 확인하신 후 우선순위를 만들어보시면 되겠죠?
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사진찍고 메모하기
또 사진을 찍어두는 것도 매우 중요합니다. 하루 종일 몇 군데씩 집을 보다 보면 헷갈릴 수 있어요. 세입자의 양해를 구한 후 내부 사진을 찍어두시면 좋습니다. 그게 어렵다면 메모장에 해당 집의 상태와 권리관계 등을 적어두세요. 옛날에는 화질이 좋지 않아 사진을 남겨두는 과정을 필요로 하지 않았지만, 요즘은 화질이 DSLR 못지않죠?!
역까지의 동선, 편의점 유무 등 인근 인프라를 확인하는 과정도 중요합니다. 마음에 드는 집이 있다면 계약 전 집주인의 성향(고장 시 잘 해줄지 등) 혹은 나중에 급하게 집을 뺄 때 잘 나갈 수 있는 집인지 공인중개사분께 여쭤보시는 것도 좋습니다.
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가계약은 신중히
마음에 드는 집이 나타나면 계약을 해야겠죠. 하지만 절대 성급한 결정을 해서는 안 됩니다. 특히 요즘 같은 때엔 중개사가 빨리 계약해야 한다고 부추길 수 있습니다. 그러면서 가계약금을 넣으라고 하죠. 하지만 급하지 않다면 집에 가서 넣겠다고 하세요. 집이 최상급이거나 귀한 전세가 아닌 바에는 월세 물건이 하루 만에 나가는 경우는 거의 없습니다. 집에 가서 메모한 걸 정리하다 보면 생각이 바뀔 수도 있거든요. 적어도 80% 이상 마음에 들어야 후회할 확률도 적습니다. 가계약을 하고 취소하면 그 돈은 날리게 되는 거니 절대 가계약이라고 해서 쉽게 결정하면 안 됩니다!
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경험자와 ·특약 체크
부동산 계약이 처음이라면 아무리 공부를 하더라도 당황스럽기 마련입니다. 본 계약을 하러 갈 때는 가급적 부동산 계약을 해본 사람과 동행을 하시는 게 좋습니다. 계약을 해보신 분들은 아시겠지만, 집주인과 중개사가 계약서를 읽다 보면 "여긴 어디? 나는 누구?"하다가 끝나버리거든요. 하지만 이 계약서는 법률적인 효과와 보호장치가 다 들어있는 아주 무섭고 책임감이 막중해지는 종이입니다. 때문에 계약도 천천히 꼼꼼하게 하셔야 합니다.
애매한 부분은 특약을 이용하세요! 특약은 많으면 많을수록 좋습니다. "노후된 곳의 수리비는 임대인이 처리한다", "잔금 시 감액등기 해주기로 한다" 등의 특약이 반드시 필요합니다.
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계약에 필요한 서류 확인
집주인이 지방에 가있거나 원룸을 여러 채 보유한 집주인의 경우 공인중개사가 대위해 계약을 하는 경우가 있습니다. 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 문제는 간혹 예전에 떼어 놓은 인감증명서 사본을 보여주고 "괜찮다~확실한 집이니 안심해라"라고 말하면서 계약을 하려는 분들이 계십니다. 그럴 때는 절대 그냥 넘어가지 마세요. 꼭 위임장과 3개월 내 발급받은 인감증명서를 신분증과 비교해 확인하셔야 합니다. 만약 이에 응하지 않는다면 과감히 뒤돌아 나오세요!
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등기부등본·공부 확인
그리고 꼭 확인해야 하는 등기부등본! 이 등기부등본에는 돈과 관련된 권리관계에 대한 내용이 대부분입니다. 이것을 확인하는 이유는 선순위 채권 고액이 얼마나 잡혀있는지 확인하기 위함인데요. 계약 전에 대출을 받아 선순위 근저당금액이 있으면 나중에 경매에 매각돼 받은 매각금으로 대출금과 나의 보증금을 전부 줄 수 없을 수 있습니다. 때문에 보증금과 대출금을 합쳤을 때 집값의 80% 이상이 되면 되도록 피하는 것이 좋습니다.
또한 요즘 깡통전세도 매우 위험하죠. 전셋값이 집값보다 더 빠르게 올라가고 있는 이 시점에서 전셋값과 집값의 차이가 줄어들면 나중에 경매에 넘어갔을 때, 집값이 전셋값보다 낮아지게 됩니다. 이런 위험이 커진 만큼 전세보증금 반환보험 가입도 필수입니다!
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전입신고·확정일자 받기
계약을 하고 나면 나중에 잔금을 치르게 됩니다. 잔금 치르고 "이제 끝났다~"하시면 안 됩니다! 잔금을 치르고 나면 바로 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 나의 순위가 보전되고 임차인으로서 그 집에 점유할 수 있는 권리가 생기기 때문인데요. 확정일자의 효력이 익일 0시부터 이기 때문에 신청을 해도 다음날까지 불안할 수 있습니다. 만약 집주인이 잔금을 받고 대출을 받아 근저당권, 저당권을 설정하면 내가 후순위가 되기 때문이죠.
이런 상황을 막을 수 있는 방법! 특약을 이용해 "계약 시점의 등기부등본 상 권리내용을 잔금 때까지 유지하기로 한다"의 내용을 기재하는 겁니다. 정말 특약은 만병통치약이 아닐 수 없죠?