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1. 수요
우선 수요부터 살펴보자. 서울 아파트의 매매가에 영향을 줄 수 있는 대표적 실수요층을 어떻게 설정하는가는 가장 큰 고민거리였는데 한 가지 매우 큰 힌트를 준 것이 바로 노무라 금융투자에서 언급한 ‘서울 10년차 부부와 서울 집값의 높은 상관관계’였다. 노무라 금융투자에 따르면 서울 집값은 서울 10년차 부부의 증감과 같은 흐름을 보인다는 것이다.
결혼한 지 10년이면 보통 첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵이다. 이들은 전·월세에서 벗어나 내 집 마련에 나서는 대표적 실수요층이 되는데 실제 서울 10년차 부부와 서울 집값은 비슷한 추이로 움직였다.
나는 한술 더 떠 10년차 부부보다 더 강력한 서울 아파트 실수요 계층이 없는지 알고 싶어졌다. 이에 전국, 서울, 경기의 7~11년차 부부를 78개 조합으로 쪼개서 2000년부터 서울 아파트 시세 증감률과 가장 밀접한 상관관계를 보이는 조합을 찾아보았고 결국 찾아냈다.
상관계수가 0.5만 넘어도 통계적으로 유의미한 상관관계가 있다고 보는데, 서울 10년차 부부는 서울 아파트 시세와 0.51의 상관계수를 기록한 반면 서울/경기 10~11년차 부부는 0.61의 상관계수를 기록해 더 깊은 상관관계를 입증했다. 이는 경기 10~11년차 부부도 서울 아파트의 대표적 매매 실수요층이라는 것을 의미한다.
그래프 만으로는 와닿지 않을 것 같아 서울/경기 10~11년차 부부와 서울 아파트 시세 추이 간의 높은 상관관계를 좀 더 알기 쉽게 설명해보겠다.
서울/경기 10~11년차 부부는 정확히 2008년에 감소 전환해 2013년까지 감소를 지속했다. 서울 아파트 시세 역시 2009년부터 2013년까지 하락했다. 그리고 서울/경기 10~11년차 부부가 2014년부터 증가세로 전환되자 서울 아파트 시세도 2014년부터 상승 전환했고, 서울/경기 10~11년차 부부 증감률이 2018년 약보합세 이후 2019년 큰 폭으로 하락하자 서울 아파트 시세도 2019년 상반기 조정기를 겪었다. 우연으로 치부하기에는 너무나 비슷한 흐름이다.
자, 그렇다면 서울 아파트 시세에 큰 영향을 미치는 서울/경기 10~11년차 부부는 향후 어떤 증감률을 보일까? 서울/경기 10~11년차 부부는 2019년 –5.0%로 크게 감소한 후 2020년 보합세를 보이다 2021년에는 +2.9% 증가한다. 참고로 +2.9%라는 증가율은 2000년 이래 네 번째로 높은 증가율로서 2021년에 서울 아파트 매매 시세를 견인할 실수요층이 상당히 많아진다는 것을 뜻한다. 수요 급증. 2021년 급등 가능성의 일각이 채워진다.
2. 공급
서울 아파트의 수요에 대해 알아봤으니 이번에는 공급이다. 공급에 대해서는 공급의 가장 직접적인 지표인 입주 물량을 알아보자. 과연 서울 아파트 입주 물량은 어떤 추이를 보일까?
2019년부터 2020년까지 서울 아파트는 꽤 많은 입주 물량이 공급되었다. 특히 위 그래프에는 한 가지 숨겨진 사실이 있다. 2018년 12월 31일부터 입주를 개시한 헬리오시티 9,510호를 2019년 입주 물량으로 간주할 경우 2019년은 5만 4,168호로 역대급 물량이 입주한 해였다. 그러나 2020년 5만 289호의 입주를 거쳐 2021년에는 2만 6,940호의 입주 물량만 남게 된다. 심지어 2022년은 1만 7,020호의 입주가 예상된다. 가히 입주 절벽 수준의 물량이다. 4~5만 호 내외의 입주 물량에도 상승한 서울 아파트 시장이 2만 호 남짓한 입주 물량을 맞이하게 되면 어떻게 될까?
내가 부동산을 전망할 때 참고하는 요소가 하나 더 있다. 수요, 공급 그리고 유동성이다. 아무리 수요가 많고 공급이 적어도 유동성이 부족하다면 집값을 밀어 올리는 데는 한계가 있다. 반대로 수요가 적고 공급이 많아도 유동성이 넘친다면 집값은 내려가지 않는다.
1986년 1월부터 2020년 10월까지의 M1/M2 비율 추이를 그린 것이다. M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈이며 M2는 M1+만기 2년 미만 금융 상품 등 짧은 만기에 묶여있는 돈이다. M1/M2 비율이 높다는 것은 거의 이자를 받지 않고 예치해놓은 돈이 많다는 의미이므로 자산 시장에 언제든지 투입될 수 있는 유동성의 진성 에너지로 볼 수 있다.
지난 36년간 서울 아파트가 +5% 이상 상승한 13년 중에 무려 11년이 M1/M2 비율 29% 이상이었다. 이러한 사실을 고려했을 때 서울 아파트 시장에서 M1/M2 비율로 나타나는 유동성은 매우 중요하다. 그런데 2020년 들어 M1/M2 비율이 급격하게 오르고 있음을 그래프에서 확인할 수 있다. 2020년 10월 기준 35.9%까지 올랐는데 이는 역대 최대치다. 역대 최대 수준의 유동성이 시장에 머무르는 가운데 3기 신도시 토지보상금도 가세한다.
서울/경기 10~11년차 부부로 대표되는 실수요가 급증하는 해도 2021년이고, 입주 물량으로 대표되는 공급이 급감하는 해도 2021년이다. 이렇게 수요가 증가하고 공급이 감소하는 2021년에 3기 신도시 토지보상금이라는 새로운 유동성도 가세한다.
2021년 서울 부동산, 급등하지 않는 게 더 이상할 상황이다.